September 30, 2020

Wohnungspolitik in Berlin – Teil eins

Die #aufstehen AG WOHNEN diskutiert seit einiger Zeit über die Möglichkeit, Wohnungen zu rekommunalisieren, also in die kommunale Verantwortung zurückzuführen, und Neubau mit bezahlbaren Mieten einzufordern.

von Sabine Scheffer

Einführung in die Diskussion – Teil 1 – Hier wird die Debatte anhand eines Vortrages von Stadtsoziologen Andrej Holm auf der Podiumsdiskussion von AG WOHNEN „Wiener Wohnen – Modell für Berlin?“ erläutert.

Die Häuser mit unseren Mietwohnungen werden an der Börse gehandelt

In Berlin steigen überall die Mieten und 5000 Zwangsräumungen oder mehr pro Jahr sind weiterhin Alltag. Das sind Erfahrungen, die Berliner Mieter mit der zugespitzten Wohnungskrise in ihrer Stadt machen.

Warum ist das so?

Seit den 1990er Jahren steigen Angebots- und Bestandsmieten. Bis 2005 schlossen Mieter neue Mietverträge zu ähnlichen Konditionen wie ihre Vormieter ab. Menschen konnten ohne höhere Kosten umziehen. Das ist längst vorbei und Umzüge sind kaum möglich, weil heute selbst eine kleinere Wohnung teurer wäre als die alte größere. Neumieter müssen fast das Doppelte zahlen als vor 5 Jahren, obwohl Löhne und Gehälter nicht gestiegen sind.

Der große Abstand zwischen Bestands- und Neuvermietungsmieten ist eine Besonderheit am Berliner Wohnungsmarkt und macht die Stadt für Investoren interessant. Allerdings klafft zwischen Altverträgen und Neuverträgen eine Ertragslücke und die Jagd nach Profit verführt Vermieter, die alten Mieter mit allen Mitteln loszuwerden.

Mit Neuverträgen auf einen Schlag eine wesentlich höhere Miete kassieren zu können, ist das Geschäftsmodell Verdrängung. Ungleich höhere Profite versprechen zudem eine Umwandlung in Eigentumswohnungen plus Verkauf nach Verdrängung der Altmieter. Die wiederum leiden unter vorgeschobenen Eigenbedarfskündigungen ohne nachvollziehbare Gründe.

Verdrängung von Bestandsmietern ist die maximale private Profitsteigerung

Viele Berliner Mieter sympathisieren daher mit dem Vorschlag zur Vergesellschaftung durch „Deutsche Wohnen & Co enteignen“. Für Mieter bedeutet es mehr Sicherheit, wenn die Wohnungen der Stadt gehören. Auch der Mietendeckel wird begrüßt, weil er eine Senkung von Neuvertragsmieten verspricht.

Grund für exorbitante Mietsteigerungen ist laut Immobilienlobby der Bevölkerungszuwachs der letzten Jahre, obwohl in der Vergangenheit die Bevölkerung wuchs, ohne dass die Mieten im damals regulierten Markt stiegen.

Mieten steigen überall dort, wo der Eigentümer wechselt

Nach einem Verkauf von Häusern und Wohnungen müssen Mieter oft organisierte Verdrängung aushalten. Das können Kündigungen mit vorgeschobenen Gründen sein, Baustellenterror oder (Raus-) Modernisierung mit hohen Mietsteigerungen.

Neueigentümer, oft Finanzhaie, kaufen die bebauten Grundstücke. In den letzten Jahren sind die Grundstückspreise explodiert. Für Investoren ist ein hoher Preis für Haus plus Grundbesitz eine Ertragserwartung, die durch Mieten gedeckt werden soll. Mit Bestandsmieten lässt sich das nicht refinanzieren, also muss der neue Eigentümer die Altmieter loswerden. Die Immobilienlobby kämpft daher gegen den Mietendeckel, weil der die Kalkulation mit hohen Mieten verhindert.

Für Mieter ist die Wohnung ein Zuhause, für Investoren nur eine beliebige Geldanlage. Die Finanzialisierung der Wohnungswirtschaft ist also das Ende der klassischen Wohnungswirtschaft. Finanzinstitute wollen nicht langfristig investieren, sondern kurzfristig Geld vermehren. Es geht nicht um langfristige Vermietung, sondern darum, unsere Städte in Finanzanlagen zu verwandeln. Häuser werden daher ständig weiterverkauft und deren Anteile als Finanzprodukte an der Börse gehandelt.

Weitere Teile der kleinen Einführung in die wohnungspolitische Diskussion werden folgen.